Investissement immobilier
En matière de fiscalité, 3 options s’offrent à vous :
La déduction
La somme est déduite de vos revenus imposables.
La réduction
La somme est soustraite de votre montant d’impôt sur le revenu.
Le crédit d'impôt
La somme est également soustraite de votre montant d’impôt.
En revanche, s’ils sont sont supérieurs à l’impôt dû, ils aboutissent à un remboursement de la part du Trésor Public.
Plusieurs dispositifs existent
Un large panel d’option s’offrent à vous.
Voici les principaux :
Loi Pinel +
Afin de favoriser l’offre de logements dans le secteur intermédiaire, la loi de finances pour 2015 a instauré la réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire et mis en place le dispositif dit « Pinel » qui vient se substituer depuis le 1er septembre 2014 au Duflot préexistant.
Les réductions d’impôt accordées aux acheteurs de logements locatifs construits dans le cadre de la loi Pinel devaient prendre fin au 31 décembre 2021. Le dispositif est prolongé jusqu’en 2024 pour les logements construits dans un quartier prioritaire de la ville (QPV), ou pour ceux qui sont situés dans une zone Pinel et qui respectent des conditions de qualité supérieure (performance énergétique, surface minimum, ouvertures et orientation) fixées par un décret daté du 17 mars 2022. Si le logement ne respecte pas les critères du nouveau dispositif Pinel+ les taux de réduction d’impôt seront progressivement réduits.
L’évolution introduite dans l’article Pinel du code général des impôts (199 novovicies) dépend à la fois de l’année d’achat du logement et de celle de son permis de construire. La date pivot est le 1er janvier 2022, qui marque l’entrée en vigueur de la norme environnementale RE2020.
Article 199 novovicies du CGI
Loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 (article 5)
BOFiP : BOI-IR-RICI-360-20
Décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 relatif au niveau de qualité des logements résultant de l’application en France métropolitaine de l’article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021
PRINCIPE
L’acquisition ou la construction d’un logement neuf situé dans une zone éligible permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.
En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement nu à titre d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec possibilité de prorogation par période triennale, sans pouvoir excéder 12 ans au total.
L’investissement peut être réalisé par une personne physique en direct ou par le biais d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
CONDITIONS
Les logements construits dans le cadre de la loi Pinel devront respecter de nouvelles règles de surface et de performance énergétique à partir de 2023 et 2024. Ces règles du nouveau Pinel + conditionnent le maintien des taux de réduction d’impôt pour leurs investisseurs qui destinent ces logements à la location.
À savoir : Les avantages fiscaux Pinel ne concernent que les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Ils sont le plus souvent achetés sur plan, dans une vente en état de futur achèvement (VEFA).
Logements achetés en 2022 dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 : Les investisseurs qui achètent en 2022 un logement situé dans une zone Pinel dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 bénéficient jusqu’au 31 décembre 2022 d’un taux de réduction d’impôt inchangé, 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans, sans nouvelles conditions.
À savoir : Les logements achetés en 2022 et dont le permis de construire a été déposé en 2022 devront respecter par anticipation les normes environnementales RE2020 dont l’application est normalement prévue pour les permis déposés en 2025.
Logements achetés en 2023 ou en 2024 : Le Pinel + va prendre le relais du dispositif Pinel en 2023 et 2024 en proposant les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique d’avant 2023, à condition que le logement respecte certains critères.
La surface habitable minimale devra ainsi être de :
- 28 m² pour un T1 ;
- 45 m² pour un T2 ;
- 62 m² pour un T3 ;
- 79 m² pour un T4 ;
- 96 m² pour un T5.
Ces appartements devront aussi comprendre un espace extérieur privatif, terrasse ou balcon, de 3 à 9 m² suivant la surface de l’appartement. Les T3 et plus devront également avoir deux façades d’orientations différentes.
Localisation :
Pour pouvoir bénéficier de ce nouveau dispositif vous devrez acheter un logement neuf :
- situé dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ;
- ou situé dans une zone Pinel qui respecte un niveau de qualité et de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation.
Eco-conditionnalité :
Les logements achetés en 2023 ou 2024, et dont le permis aura été déposé ces mêmes années, devront donc respecter des niveaux de performance énergétique et environnementale minimale fondés sur les exigences prévues pour 2025, ainsi que des normes de confort supplémentaires.
Le logement neuf devra respecter des critères de performance énergétique et environnementale :
- les logements acquis en 2023 doivent atteindre les seuils de la RE2020 qui entreront en vigueur en 2025 ;
- les logements acquis en 2024 doivent également respecter ce critère et également atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE),
- les logements achetés en 2023 ou 2024, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, doivent respecter le label environnemental E+C- et la classe A du diagnostic de performance environnementale (DPE) :
- les logements plus anciens mais acquis et réhabilités en 2023 et 2024 devront respecter la classe A ou B du DPE.
Conditions locatives :
Dans les 12 mois qui suivent son acquisition ou son achèvement, le logement doit être :- Loué nu pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec prorogation possible de l’engagement de location par période triennale sans pouvoir excéder 12 ans au total.
- À usage de résidence principale du locataire qui ne doit pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un associé ou membre du foyer fiscal d’un associé si le bien est détenu par une société.
Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015 : il est possible de louer à un ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal. Lorsque le logement est détenu par une société, il est possible de le louer à un ascendant ou descendant d’un associé et non membre de son foyer fiscal.
- Sous condition de loyer : le loyer pratiqué ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un certain plafond déterminé en fonction de la zone où se situe le logement. Ce plafond est révisé au 1er janvier de chaque année selon l’indice de référence des loyers (IRL).
- Sous condition de ressources du locataire : les ressources du locataire ne doivent pas dépasser, à la date de conclusion du bail, un certain plafond revalorisé chaque année.
FISCALITÉ
Les taux de réduction pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022 sont les suivants :
- 12 % du prix d’achat du bien sur six ans,
- 18 % sur neuf ans, avec une réduction complémentaire en cas de prorogation de l’engagement.
En effet, l’article 168 de la loi de finances pour 2021 modifie les taux de manière dégressive à compter du 1er janvier 2023, selon la durée d’engagement de location :
- Six ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
- Neuf ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
- Douze ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024
Cette dégressivité ne s’applique pas aux logements respectant les nouveaux critères permettant de bénéficier du Pinel +
Loi Malraux
La loi de défiscalisation Malraux est un dispositif permettant de défiscaliser son investissement sur la rénovation d’immeubles anciens et la réhabilitation des quartiers historiques français.
PRINCIPE
Le principe est de réaliser des travaux de rénovation sur un bien et de le proposer à la location dans un délai de maximum un an après la fin des travaux et ce, pendant 9 ans.
Les réductions d’impôts sont différentes selon le lieu des travaux :
- 30% pour les immeubles situés en secteur sauvegardé
- 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager ou QAD (Quartiers Anciens Dégradés).
Des conditions doivent être respectées pour être éligible au dispositif Malraux. Le montant des travaux de l’ensemble du bâtiment ne doit pas dépasser 400 000 € sur 4 ans ainsi être contrôlés par le bureau des Architectes des Bâtiments de France.
Loi n°62-903 du 4 août 1962 : instituant la loi Malraux ; BOI-IR-RICI-200-10-20160526
Nue propriété
L’acquisition en nue-propriété est un moyen simple et efficace de valoriser son patrimoine. Le premier intérêt d’acquérir un bien immobilier en nue-propriété, est de réaliser une plus-value à moyen long terme.
En matière immobilière, cette plus-value peut avoir une double cause, l’augmentation du marché immobilier naturelle sur le long terme et la réunion de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire lors de l’extinction de l’usufruit.
L’investissement peut être fait en famille.
Le bien est compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété pour l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). L’acquisition de la nue-propriété n’est en principe pas prise en compte dans le calcul de l’IFI.
Placement immobilier pour la retraite
La Location Meublée Non Professionnelle
LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE
L’activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel lorsqu’au moins l’une des conditions suivantes n’est pas remplie (article 155, IV du code général des impôts) :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
Les conséquences de la distinction entre les loueurs en meublé professionnels et non professionnels (LMNP) pour les déficits.
Dans le cadre d’un investissement sous le statut LMNP, le locataire du bien immobilier n’est pas une personne physique, mais un gestionnaire de résidence (tourisme, affaires, seniors, étudiants, Ehpad) lié par un bail commercial de 9 à 12 ans selon les gestionnaires, renouvelable.
Par ailleurs, ce type d’investissement en location meublée (imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux) permet à l’investisseur de déduire l’amortissement comptable du bien des loyers générés, ce qui minimise considérablement la pression fiscale sur une longue période.
En pratique, le propriétaire n’a aucun souci de gestion sur le bien qu’il possède.
L’investissement dans le cadre d’une résidence gérée en LMNP est un support de placement à long terme et doit être acquis dans une optique de diversification du patrimoine.
LE RÉGIME RÉEL DES LOCATIONS MEUBLÉES ET LA RÉDUCTION D’IMPÔT CENSI-BOUVARD
Le régime réel s’applique lorsque vos revenus dépassent les limites d’application du régime micro BIC ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien.
Le régime réel d’imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Celle-ci doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable.
Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats …).
LA RÉDUCTION « CENSI-BOUVARD »
Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’investissements locatifs meublés dans certaines structures.
CONDITIONS
Date d’investissements : du 01/01/2009 au 31/12/2021.
Forme d’investissements possibles :
- Achat d’un logement neuf ;
- Achat d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
- Achat d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui fait l’objet de travaux en vue de sa réhabilitation ou de sa rénovation.
Affectation du logement :
- Les investissements doivent être réalisés dans l’une des structures suivantes jusqu’au 31 décembre 2022 :
- Établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (code de l’action sociale et des familles (CASF), 6° et 7° du I de l’article L. 312-1) ;
- Établissement délivrant des soins de longue durée – et comportant un hébergement – à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie, dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien (code de la santé publique, 3° de l’article L. 6143-5) ;
- Résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-1 du code du travail ou l’autorisation prévue à l’article L 313-1 du CASF pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile relevant des 6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du même code ;
- Ensemble de logements gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, art. L. 444-1 à L. 444-9) ;
- Résidence avec services pour étudiants.
Les investissements éligibles pouvaient également être réalisés dans les résidences de tourisme classées jusqu’au 31/12/2016. Toutefois, les acquisitions de logements réalisées du 1er janvier au 31 mars 2017 demeurent éligibles à la réduction d’impôt « Censi-Bouvard », sous réserve d’avoir été engagées :
- S’agissant de l’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, par un contrat préliminaire de réservation visé à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation signé et déposé au rang des minutes d’un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31/12/2016 ;
- Dans les autres cas, par une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique de vente signée au plus tard le 31/12/2016.
Engagement (durée) :
9 ans en location meublée non professionnelle (LMNP) dans le délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure.
FISCALITÉ
Forme de l’avantage fiscal : réduction d’impôt.
Base de l’avantage : prix d’acquisition ou de revient du ou des logements retenus dans la limite globale de 300 000 € au titre d’une même année d’imposition.
Fait générateur : selon la forme de l’investissement, le fait générateur est l’année d’achat du logement ou l’année d’achèvement des travaux ou l’année d’achèvement de la construction (BOI-IR-RICI-220-30 n° 1).
Taux de l’avantage : réduction d’impôt : 25 à 11 %.
Pour des investissements réalisés :
- En 2009 et 2010 : BOFiP-IR-RICI-220-30 n° 140 ;
- En 2011 : BOFiP-IR-RICI-220-30 n° 210 ;
- En 2012 : BOFiP-IR-RICI-220-30 n° 290 ;
- A compter de 2013 : BOFiP-IR-RICI-220-30 n° 300.
